झन् सुस्तायो घरजग्गा कारोबार, लचिलो नीतिले पनि गरेन काम

काठमाडौँ– गत फागुनमा देशैभरका मालपोत कार्यालयहरूमार्फत् ४६ हजार ६१ वटा घरजग्गा किनबेच भयो। गत वर्ष फागुनको तुलनामा यो वर्ष फागुनमा किनबेच भएको घरजग्गाको संख्या झन्डै पाँच हजारले कम छ।

गत फागुनको कारोबार यही वर्ष गत पुस र माघको भन्दा पनि कम हो। गत पुसमा देशैभर ४८ हजार १५६ र माघमा ४६ हजार ६९ वटा घरजग्गा किनबेच भएको भूमि व्यवस्थापन तथा अभिलेख विभागको तथ्यांक छ।

घरजग्गा व्यवसायीका अनुसार कारोबारमा शिथिलता आउनुअघि हरेक महिना ८० हजारभन्दा माथिको संख्यामा किनबेच हुन्थ्यो। तर २०७९ साउनयता औसतमा मासिक ४० हजार हाराहारीमा मात्र कारोबार भइरहेको छ।

तीन वर्षयता घरजग्गा व्यवसायमा शिथिलता कायम रहेको व्यवसायी बताउँछन्। गत आर्थिक वर्ष २०८०/८१ को साउनदेखि फागुनसम्म देशैभर तीन लाख २९ हजार ८३५ पटक घरजग्गा किनबेच भएका थिए। यो वर्ष सोही अवधिमा तीन लाख २४ हजार ३३० पटक किनबेच भएको विभागको तथ्यांक छ।

अघिल्ला वर्षको तुलनामा बैंकको व्याजदर घटेको छ। पर्याप्त लगानीयोग्य रकमका कारण बैंकहरूले ‘होम लोन’ सम्बन्धी आकर्षक योजना पनि ल्याएका छन्। यति हुँदासमेत घरजग्गा कारोबार शिथिल रहनु चिन्ताको विषय भएको नेपाल जग्गा तथा आवास विकास महासंघका निवर्तमान अध्यक्ष भेषराज लोहनी बताउँछन्।

“यो (घरजग्गाको कारोबार शिथिल) एउटा मात्र कारणले भएको होइन, समग्र अर्थतन्त्रको विषय धेरै फ्याक्टर जोडिएर बनेको हुन्छ। त्यसको असर देखिएको छ। तर अब बाह्य रूपमा भन्दा अहिले हरेक क्षेत्रमा मनोबल कम छ,” लोहनी भन्छन्।

२०८१ जेठमा दुई वर्षयताको सबैभन्दा धेरै ६१ हजार १६१ वटा घरजग्गाको लिखत पास भएको थियो। यसले घरजग्गाको कारोबार लयमा फर्किन लागेको आकलन गरिएको थियो। तर त्यसपछि फेरि कारोबार सुस्तायो।

सरकारले १४ महिनाअघि भू–उपयोग नियमावली २०७९ संशोधन गरेर जग्गा कित्ताकाटमा लचिलो नीति अपनायो। तैपनि अपेक्षित रूपमा कारोबार बढ्न सकेको छैन।

जग्गाको खण्डीकरण र कृषियोग्य जमिनमा बस्ती विकास रोक्न सरकारले २०७९ जेठमा भू–उपयोग नियमावली ल्याएको थियो। उक्त नियमावलीबाट जग्गाको वर्गीकरणपछि मात्रै कित्ताकाट गर्न पाइने व्यवस्था लागू भएको थियो। तर २०८० साउनमा मन्त्रिपरिषद्ले नियमावली संशोधन गरेर स्थानीय तहबाट हुने जग्गाको वर्गीकरणबिना पनि कित्ताकाट गर्न पाउने लचिलो व्यवस्था बनाइदियो।

कित्ताकाट रोकिएकै बेला बैंकबाट प्रवाह हुने कर्जामा पनि कडाइ गरिएपछि घरजग्गाको कारोबार शिथिल भएको भन्दै व्यवसायीले विरोध गरेका थिए। अर्कोतर्फ, घरजग्गा कारोबारबाट हुने राजश्व संकलनमा पनि गिरावट आएको थियो।

तत्कालीन प्रधानमन्त्री पुष्पकमल दाहाल ‘प्रचण्ड’ नेतृत्वको सरकारले जग्गाको कित्ताकाट खुला गरेको थियो। दाहालले कित्ताकाट खुला भएसँगै अर्थतन्त्र चलायमान हुने बताएका थिए। तर कारोबार पुरानै अवस्थामा फर्किन सकेको छैन। भूमि व्यवस्थापन तथा अभिलेख विभागका निर्देशक वेदप्रसाद अर्याल भू–उपयोग नीति संशोधन गरेर कित्ताकाट खुलाए पनि अपेक्षाअनुसार कारोबार नबढेको बताउँछन्।

नेपालमा जग्गालाई व्यावसायिक हिसाबले प्रयोग गर्दा अहिलेको अवस्था आएको अर्यालको भनाइ छ। जस्तो, सहकारी सञ्चालकले बचतकर्ताको ठूलो रकमबाट घरजग्गामा लगानी गरे। तर बिक्री नहुँदा यसरी लगानी गर्नेहरू समस्यामा परे।

राष्ट्र बैंकले २०७८ मंसिरमा सार्वजनिक गरेको घरजग्गा मूल्य सर्वेक्षण अध्ययन प्रतिवेदनले घरजग्गाको मूल्य वार्षिक रूपमै औसतमा २६.४५ प्रतिशतले बढेको देखाएको थियो। विगतमा जग्गाको मूल्य अत्यधिक बढ्दा अहिले सामान्य व्यक्तिले घरजग्गा खरिद गर्नसक्ने अवस्था नरहेको र त्यसले पनि कारोबार घटेको अर्यालको भनाइ छ। “अहिले आर्थिक रूपमा संकुचन आएको छ। आर्थिक गतिविधि बढ्न नसक्दा घरजग्गाको कारोबार पनि कम भएको हो,” उनी भन्छन्।

राष्ट्र बैंकले २०७९ भदौमा चालु पूँजी कर्जासम्बन्धी मार्गदर्शन जारी गर्दै बैंक तथा वित्तीय संस्थालाई कर्जा प्रवाहमा कडाइ गरेको थियो। त्यसअघि सस्तो व्याजदरको फाइदा उठाउँदै बैंकहरूले घरजग्गालगायत अनुत्पादक क्षेत्रमा ठूलो रकम लगानी गरेका थिए। राष्ट्र बैंकको नीतिका कारण बैंक तथा वित्तीय संस्थाहरूले घरजग्गामा प्रवाह गर्ने कर्जा सुस्त छ।

जग्गा तथा आवास विकास महासंघका निवर्तमान अध्यक्ष लोहनी ठूलो रकम घरजग्गामा अड्किएको हुँदा यसले अर्थतन्त्रलाई गतिशील बनाउनबाट रोकेको बताउँछन्। यसको समाधानका लागि सरकारले नीतिगत तहमा थुप्रै काम गर्नुपर्ने उनको भनाइ छ। तत्कालका लागि भने राष्ट्र बैंकले ऋण भुक्तानी आम्दानी अनुपात र ‘लोन टु भ्यालु’ अनुपातको सीमा बढाउनुपर्ने उनी बताउँछन्।

नेपाल राष्ट्र बैंकको गत पुस २९ गतेको परिपत्रअनुसार व्यक्तिगत प्रयोजनका लागि घरजग्गा खरिद/निर्माण प्रयोजनका लागि लिइने कर्जामा ऋण–भुक्तानी–आम्दानी–अनुपात बढीमा ७० प्रतिशत कायम गर्नुपर्ने व्यवस्था गरिएको छ। अर्थात्, आफ्नो मासिक आम्दानीको ७० प्रतिशत रकम बराबर मात्र किस्ता हुने गरी ऋण लिन सकिन्छ।

त्यस्तै, ‘रियल स्टेट’ कर्जा र त्यसको धितो सुरक्षणबीचको ‘लोन टु भ्यालु’ अनुपात ५० प्रतिशतसम्म कायम गर्नुपर्ने परिपत्रमा उल्लेख छ। लोन टु भ्यालु अनुपातले वित्तीय संस्थाले दिने ऋण र सम्पत्तिको मूल्यबीचको सम्बन्ध देखाउँछ। रियल स्टेट शीर्षकको कर्जा सामूहिक आवास र व्यापारिक दृष्टिकोणले निर्माण गरिने भवन तथा जग्गा खरिद गर्ने प्रयोजनमा भन्ने बुझिन्छ।

तर निजी आवासीय घर कर्जा तथा सरकारको स्वीकृति लिएर सञ्चालन हुने निर्माण व्यवसाय/परियोजनाअन्तर्गत् आवासीय घर निर्माणका लागि लिइने कर्जाको हकमा यस्तो अनुपात बढीमा ६० प्रतिशत हुने उल्लेख छ। अर्थात्, यस्तो शीर्षकमा १ करोड मूल्यको सम्पत्ति धितो राखेर बैंकबाट बढीमा ६० लाख रूपैयाँसम्म ऋण पाउन सकिन्छ।

पहिलो पटक घर किन्ने वा बनाउने व्यक्तिको हकमा भने २ करोडसम्मको आवासीय घर कर्जामा लोन टु भ्यालु अनुपात ७० प्रतिशतसम्म कायम हुने उल्लेख छ। तर दुवैको हकमा लोन टु भ्यालु अनुपात ८० प्रतिशत पुर्‍याउन व्यवसायीले लामो समयदेखि माग गरिरहेका छन्।

राष्ट्र बैंकले कदम नचाले तत्काल सुधार नआउने लोहनीको दाबी छ। “घरजग्गा कारोबार कम भएको मात्र होइन, यहाँ ठूलो पैसा ब्लक भएको छ। यो रोकिँदा अन्य क्षेत्रलाई पनि असर गरेको छ। राष्ट्र बैंकले कदम नचाले तत्काल सुधार आउने देखिँदैन र अर्थतन्त्र चलायमान बन्ने स्थिति बन्दैन,” उनी भन्छन्।

अर्कोतर्फ सरकारले यो व्यवसायलाई व्यवस्थित बनाउन थुप्रै नीतिगत परिमार्जन गर्नुपर्ने उनी बताउँछन्। यसका लागि ऐनहरू बनाउनुपर्ने र लाइसेन्सप्राप्त ब्रोकरबाट मात्र कारोबार गर्ने व्यवस्था गनुपर्ने उनको भनाइ छ। तत्कालका लागि भने राष्ट्र बैंकले खुकुलो नीति ल्याउनुपर्ने उनले बताए।

राष्ट्र बैंकको नीति एउटा कारण भए पनि घरजग्गा कारोबार विभिन्न पक्षहरूमा निर्भर रहेको भूमि व्यवस्था तथा अभिलेख विभागका निर्देशक अर्याल बताउँछन्। “पहिला गाउँमा हुने शहर आउँथे, त्यससँगै कारोबार बढी हुन्थ्यो। अहिले युवाको ठूलो जमात बिदेसिएको छ। यसले पनि घरजग्गा खरिदप्रतिको आकर्षण घटेको अनुमान छ,” उनी भन्छन्।

काठमाडौँमै सुस्त
तराइका जिल्लाको तुलनामा काठमाडौँ उपत्यकामा घरजग्गाको कारोबार अझ सुस्त देखिएको छ। गत फागुनमा काठमाडौँ, भक्तपुर र ललितपुरका नौ वटा मालपोत कार्यालयबाट तीन हजार ८९० वटा जग्गा किनबेच भएको भूमि व्यवस्थापन तथा अभिलेख विभागले जनाएको छ। जबकि, गत वर्ष फागुनमा उपत्यकामा चार हजार २०३ वटा घरजग्गा किनबेच भएका थिए। घरजग्गाको कारोबार गुल्जार हुँदा २०७७ फागुनमा यो वर्षको भन्दा करिब तीन गुणा बढी घरजग्गाको कारोबार भएको थियो। 

काठमाडौँका महँगा घरजग्गाको खरिदबिक्री कम रहेको व्यवसायी बताउँछन्। अर्कोतर्फ, तराइका मोरङ, झापा, सुनसरी, धनुषालगायत जिल्लामा गत फागुनमा बढी संख्यामा जग्गा किनबेच भएको देखिन्छ। सबैभन्दा धेरै भूमिसुधार तथा मालपोत कार्यालय इनरुवा, सुनसरीले दुई हजार १४५ लिखत पास गरेको छ।

नेपाल जग्गा तथा आवास विकास महासंघका अध्यक्ष विष्णुप्रसाद घिमिरे भने सहकारी पीडितहरूलाई तराइतिर सस्तो पर्ने जग्गा दिएर सकार्न लगाएको हुँदा बढी किनबेच भएको देखिएको हुनसक्ने बताउँछन्। “तराइतिर सहकारीको सस्तो जग्गा पीडितहरूलाई सकार्न लगाउने वा अरू व्यवसायीले गरेको प्लटिङको जग्गा पास गरिदिने क्रम बढेको छ। कसले किन किन्यो भन्ने थाहा हुँदैन, लिखत हिसाब हुन्छ,” उनी भन्छन्। 

घरजग्गामा लगानी गरेका सहकारी सञ्चालकले जग्गा बिक्री नहुँदा पनि बचतकर्ताको रकम फिर्ता गर्न सकेका छैनन्। जसका कारण सस्तो मूल्यको जग्गा महँगो मूल्यांकन गरेर बचतकर्तालाई भिडाइरहेका छन्।

घरजग्गाको कारोबार घटे पनि फागुनमा यसबाट संकलन हुने राजश्व बढेको छ। माघमा ३ अर्ब ८७ करोड राजश्व संकलन भएको थियो भने, फागुनमा ४ अर्ब १२ करोड रूपैयाँ संकलन भएको छ। भूमि व्यवस्थापन तथा अभिलेख विभागका निर्देशक अर्याल अघिल्ला महिनाहरूको तुलनामा  फागुनमा जग्गाको मूल्यांकन बढी भएको स्थानमा खरिदबिक्री बढ्दा राजश्व बृद्धि भएको बताउँछन्।